高球選手曾雅妮「選擇」不履約，但代價為15%權利金
本帖最後由 sec2100 於 2017-4-10 08:02 編輯買預售屋不對保辦貸款，建商可以解約，並主張15%的售價當違約金。但一間預售屋，從簽約到過戶，可能需要3-5年。客戶1億元買的預售屋，如果蓋好的時候，房價低於8500萬，則不履約，等於實行一個權利金支出為當時市價15%的ATM(at the money)賣權。 生活中運用選擇權的案例，無所不在。
【裁判字號】 105,重訴,235
【裁判日期】 1060328
【裁判案由】 返還買賣價金
【裁判全文】
臺灣士林地方法院民事判決
105年度重訴字第235號
原 告 曾雅妮
被 告 尚志資產開發股份有限公司法定代理人 林蔚山
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國106 年2 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文: 被告應給付原告新臺幣壹仟捌佰伍拾壹萬元及自民國一○三年四月四日起至一○四年十二月二日止按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之四十九，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣陸佰壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟捌佰伍拾壹萬元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時原聲明被告應給付原告新臺幣（下同）3741萬6000元，及自民國103 年4 月3 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣於訴狀送達被告後，於105 年10月3 日言詞辯論時將上開聲明之利息起算日變更為自103 年4 月4 日起算（本院卷第221 頁），於最後言詞辯論期日亦為相同之聲明。是核原告所為，係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開法條規定，自屬適法，應予准許。
貳、實體部分一原告起訴主張：伊於100 年2 月25日與被告簽立「房屋土地預定買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），約定由伊購買被告銷售『○○○○』大樓（下稱系爭大樓），即坐落於臺北市○○區○○段00地號土地，B1棟第17樓1戶，以及地下二樓編號216、217之汽車停車位（下合稱系爭房地），總價金為1億2604萬元。伊已依約分期繳納工程款及各手續代辦費共計3741萬6000元。詎料，系爭大樓完工後，伊發現地下一樓遭規劃設置為VIP汽車停車位，並將使用權出售他人，而無機車停車位之規劃與設置，被告違約及違反建照與使照，擅自變更設計，有未依約提供地下一層機車停車位之缺失（下稱系爭原告主張機車位缺失）。又依系爭買賣契約圖說，一樓為法定空地，應屬開放空間，卻遭被告設置為社區花園，提供系爭大樓住戶自己使用，不向公眾開放，亦阻礙緊急消防作業，而有是否符合建築技術規則之疑慮（下稱系爭原告主張法定空地疑慮）。此外，系爭大樓各樓層梯廳皆有裝潢修飾，然裝飾梯廳並未依建築技術規則申請室內裝修而有缺失（下稱系爭原告主張共用大廳裝潢疑慮，與系爭原告主張法定空地疑慮合稱系爭原告主張違法疑慮）。系爭原告主張機車位缺失及系爭原告主張違約疑慮均屬可補正之不完全給付。伊已於104年12月2日催告被告補正，並就伊應負之給付價金義務對被告提出同時履行抗辯，被告置之不理。伊因而依不完全給付法則準用給付遲延規定，於104年12月29日發函被告解除系爭買賣契約，是伊自得依民法第259條、第179條規定，請求被告返還伊已繳納之價金及預繳費用共計3741萬6000元。又被告違約而使系爭買賣契約有系爭原告主張機車位缺失，伊發現後請求回復原狀，被告卻毫無誠意解決，亦不加理會，顯然於簽立系爭買賣契約之時即意圖並自行將地下一樓停車位規劃為機車停車位以外使用，而向伊謊稱：全部均將規劃為機車停車位供社區使用，施用詐術致伊因而陷於錯誤而為系爭買賣契約簽約之意思表示。伊於104年7月20日發現，且於1年內即以105年7月11日民事準備(二)狀之繕本送達於被告之時（即105年7月11日）撤銷受詐欺簽立系爭買賣契約之意思表示，使系爭買賣契約溯及失效，則被告受領之價金、預繳費用共計3741萬6000元之利益已無法律上原因，伊自得依民法第179條不當得利法則，請求被告返還並加計利息。退步言之，若本院認被告解約有效，系爭買賣契約亦屬溯及失效，且被告所扣抵之違約金過高，法院亦得加以酌減，伊即得依民法第259條第2款規定，請求被告將餘額返還並加計利息等語。並聲明：(一)被告應給付原告3741萬6000元，及自103年4月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。二被告則以：(一)伊自103 年2 月14日起，陸續向銷售承購戶寄發可向台灣銀行或兆豐銀行辦理貸款對保之相關文件，亦曾函請原告依約於103 年3 月23日前完成銀行對保手續，以給付系爭買賣契約價金，惟原告卻未完成。伊於103 年4 月23日再寄發「未足貸催款暨銀貸對保催辦通知書」，敦請原告儘速於103年4 月28日前完成貸款銀行對保手續及於4 月30日前繳清期款與遲延利息。惟於103 年5 月5 日接獲原告代理人林思吟提出因原告出國比賽，尚無法處理資金、對保等事宜，故希望延期至當年度9 月份再行辦理。伊因體恤原告之國手身分，並維繫與客戶間關係，方同意延至9 月再行辦理。其後，伊協助原告進行貸款評估，並提供分期付款方案，均遭原告拒絕，幾經多次協商，原告仍藉詞不予辦理。伊僅得於104 年9 月1 日再次通知原告完成銀行貸款對保之最後期限為104 年9 月30日，然原告仍未為完成，故伊再於104 年10月16日催請原告應於10月20日前繳清銀行貸款期款，否則視為違約，伊將依系爭買賣契約第25條規定解除契約，然原告仍未遵期辦理，伊因而於104年11月6 日發函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示。伊既已合法解除系爭買賣契約，原告自無從於其後，就已解除之系爭買賣契約，再主張解除。(二)地下一樓機車停車位確實有依系爭買賣契約所載設置，惟就編號157 至455 號及488 至572 號等共383 個車位，因兩造於系爭買賣契約內已明文約定交由系爭大樓管理委員會管理使用，並約定可依管理委員會需求，由伊協助申請辦理變更使用，並留予管理委員會選擇變更方式之空間。而系爭大樓社區105 年第3 次區分所有權人會議討論，因住戶少有機車停車需求，希望將地下一樓部分機車停車位改為汽車停車位，伊乃依系爭買賣契約約定，協助修改。且即便修改後，地下一樓仍保有足供住戶需求使用之機車停車位，可提供原告入住使用，伊對原告而言，並無系爭原告主張機車位缺失。況且，系爭買賣契約第10條六已明訂，變更設計不影響特定房屋之主建物、附屬建物，或停車位之變更不影響特定住戶停車功能者，特定住戶不得主張解除契約。由此以觀，伊修改地下一樓機車停車位空間，自亦不得成為原告拒絕給付價金或主張解約之理由。(三)又系爭大樓社區圍籬之外已依法設置開放空間留供公眾使用。另就一樓法定空地部分亦已於系爭買賣契約內明文約定供第一層A1、A2、A3、A5、B1、B2、B3、B5等8 戶專用，則此部分應與原告之權利無涉。申言之，縱第一層之住戶，有將約定專用部分設置圍籬，對原告而言，並不構成瑕疵或不完全給付，原告自亦無從以此為拒絕給付價金或解約之理由。(四)另系爭大樓之使用執照內之「裝修概要」各欄已明載裝修位置包含地上一層暨各樓層之「梯廳」範圍，則伊於系爭大樓各樓層或一樓大廳為裝潢，本無須另外申請室內裝修許可，要無系爭原告主張共用大廳裝潢疑慮。要之伊並無系爭原告主張機車位缺失及系爭原告主張違法疑慮，原告前述臨訟之詞，實不足採。(五)又系爭原告主張機車位缺失及系爭原告主張違法疑慮，均與其應先為給付之價金間非立於對待給付之地位，原告自不得就此部分主張同時履行抗辯權。且原告據以為同時履行抗辯之事由，均屬系爭大樓之公共設施所生，並非原告所買受之專有部分有何缺失。(六)且退步而言，原告買受之公共設施持分，僅佔不到原告買受面積之3 成不到，換算價金金額也不過3000多萬元，原告卻拒絕給付將近7 至8 成之價金，顯與民法第264 條第2 項之誠信原則有違，而不生效力。(七)伊遵循法規辦理，自無可能存在有詐欺之情事，原告如欲主張伊有詐欺行為，自應由原告負舉證責任。又原告於104 年7 月8 日前，即知悉所謂系爭原告主張機車位缺失、系爭原告主張違法疑慮之原因事實，則其理應於104 年7 月8 日前即發現其所述詐欺，然其於105 年7 月11日方送達予伊，顯已逾越1 年除斥期間之限制。(八)原告空言主張違約金過高，並未依法舉證證明究竟如何過高或有何依據可憑。實則，伊因原告違約不給付價金，已受有相當利息損害，及因而必須解約，受有已支付代銷公司之代銷費用，金額計算早已超過約定之違約金，違約金並無過高情況，原告違約在先，卻任意指摘而要求核減，無異將原告不履行契約之不利益轉嫁予伊分攤，對伊難謂公平，有礙交易安全及私法秩序之維護。(九)另於法院為酌減裁判之法律效果形成前，伊本應無庸就酌減部分之違約金返還給付遲延利息。又伊已將原告已付款項扣除違約金1890萬6000元後，就結餘款項1794萬4000元、代收代付款56萬6000元部分，於系爭買賣契約解除時，即已書面通知原告取回，惟原告置之不理，顯已受領遲延，亦無由伊負擔遲延利息之理等語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三兩造協議簡化之不爭執事項（見本院106 年2 月13日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，並刪除筆錄中記載兩造各自表述、已經原告撤回主張或與本案無關之部分）(一)兩造於100 年2 月25日簽立系爭買賣契約，約定由原告向被告購買系爭房地。系爭買賣契約書如臺灣臺北地方法院105 年度重訴字第178 號卷（下稱北院卷）第8 至19頁原證1 、房地買賣預約單如北院卷第20頁原證2 。系爭買賣契約房地總價金為1 億2604萬元，原告已依約支付分期繳納工程期款及各手續代辦費共3741萬6000元，付款期別表如北院卷第21、22頁原證3、匯款單據如北院卷第23至31頁原證4 、本院卷第153 頁原證20，被告103 年3 月6 日代辦費繳款通知書如本院卷第152 頁原證19所示。原告於依約應辦理貸款前各期工程期款均按期繳納，工程期款最後一次繳納日期為103 年4 月3 日。原告之簽約及後續案件之交涉則均委任代理人林思吟處理。系爭買賣契約約定之公設比例為28.64 ％，相當價金3609萬7856元。(二)系爭買賣契約有下列與兩造爭執有關之條文規定：1.系爭買賣契約第1 條約定：「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表（附件一）、房屋及停車空間平面圖與位置示意圖（如附件二、三），為契約之一部分」。故系爭買賣契約所有附件均構成系爭買賣契約內容之一部分。2.系爭買賣契約附件4 之樓層與地下平面圖如北院卷第32頁原證5 所示。其內顯示：系爭大樓地下一層除系爭大樓之地下室公共設施外，其餘空間均另規劃為機車停車位。系爭大樓地下二層、地下三層、地下四層除公設外，另外規劃為汽車停車位之使用，建照及使用執照亦同此等規劃。依系爭買賣契約系爭大樓地下一樓原則上劃為機車停車位使用，除非依下述(三)規定，亦不得改為汽車停車位，出售汽車停車位給住戶或他人購買使用權。3.系爭買賣契約之附件4 「共有部分持分說明」如本院卷第126至128 頁被證10所示。其中二（汽車停車位共有部分）(四)亦有約定：「地下一層機車位停車空間編號157~455號及488~572號等共383 位，不由住戶選擇分配，於交屋後統一交由管理委員會管理使用，若因法令變更而可調整為汽車位使用時，經管委會請求，賣方得協助依法辦理變更」等語，如本院卷第128 頁。4.系爭買賣契約附件5 為系爭大樓各住戶之分管約定書，如北院卷第33至35頁原證6 所示。內容為：『一、地下一層樓部分：門廳（A、B、C）、儲藏室… 、機車停車空間、機車坡道、汽車坡道、健身房、游泳池機房』、『九、機車停車位：地下一層機車停車位空間，除車位編號000-000號及000-000號外，統一由管理委員會規劃分配，並由地上第一層至第二十一層各戶按其分配編號位置使用，不得佔用他人位置（詳如附圖）』，而此處附圖如本院卷第199 頁所示（即同系爭買賣契約附件2之樓層與地下平面圖如北院卷第32頁原證5 所示）。其中紅色部分即為000-000 號、000-000 號機車位規劃位置所在，黃色部分為除此之外之停車位位置（下分稱系爭紅色、黃色機車位）。系爭紅色、黃色機車位均相同須交予系爭大樓管理委員會管理，差別在於系爭黃色機車位是必須依系爭買賣契約附件5分配給各住戶使用，系爭紅色機車位則是依照附件4 ，由系爭大樓管理委員會調配運用，不強制分配，甚至可在法令允許範圍內，由被告協助變更為汽車停車位使用。5.系爭買賣契約附件5 系爭大樓各住戶之分管約定書其中參、地上層共有部分一（二）約定：鄰接本大樓第一層A1、A2、A3、A5、B1、B2、B3、B5共8 戶之法定空地，除公共設備外，由第一層A1、A2、A3、A5等8 戶分別單獨永久管理使用（詳如附圖），如北院卷第34頁所示。6.系爭買賣契約第18條第1 項約定：「本約買買總價款中『銀行貸款』期款…，由賣方協助買方洽定之金融機構之貸款給付，並由雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方」，如北院卷第15頁。7.系爭買賣契約第18條第2 項：「前項由賣方協助買方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：…(二)可歸責賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款機構相同年限及條件由買方分期清償。…(三)不可歸責於賣方時，買方應於接獲通知之日起三十天內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額」，如北院卷第16頁。8.系爭買賣契約第18條第10項約定：「買方若不辦理貸款，或因個人原因不合辦理貸款條件，或未能依照本約規定辦妥一切貸款手續，或僅辦理部分貸款金額時，其應付予賣方貸款之全部金額或貸款不足額部分之金額，應於賣方向稅捐機關辦理申報移轉土地現值及房屋契稅、稅籍移轉前，依照賣方通知之繳納期限內，以現金或即期支票，壹次付清前述貸款金額或貸款不足額部分之金額」，如北院卷第15頁反面。9.系爭買賣契約第25條第3 項明文約定：「買方違反『付款條件』、『貸款約定』、『貸款撥付』或本約其他規定者，於賣方書面通知期限內仍未履行者，則視為買方違約，賣方得逕行解除本約，並收回本買賣房屋、汽車停車位及土地另行出售，雙方並同意依本約買賣總價款15％計算之金額，由賣方沒收作為違約金…」，如北院卷第18頁。10.系爭買賣契約之附件11「代辦抵押貸款委託書」如本院卷第81至83頁被證9 所示。其第6 條之約定：「本件金融機構貸款，如有不能辦理、不能核准或所核准之貸款金額少於預定申請金額等情事發生時，悉依雙方預定房屋土地買賣契約書第18條第10項之條款約定辦理」。11.系爭買賣契約第10條第6 項約定：本大樓之建照執照，若嗣後主管機關要求變更設計，如僅涉及共有部分之變更，而不影響本大樓原約定之主建物及附屬建物者，賣方有變更設計權且得不通知買方逕行辦理變更設計，買方不得異議。如變更設計，致影響本大樓特定房屋之主建物或附屬建物，而不能達契約預定之目的者，僅該特定房屋之購買戶得主張解約，請求返還已付之價金；如汽車停車空間變更，但不影響車位停車功能者，買方亦不得異議；致影響停車位之停車功能，僅特定停車之購買者得主張解除車位部分之買賣關係，請求返還已付車位之價款。12.系爭買賣契約第15條第2 項規定：本條款所稱「交屋」，係指本約標示之房屋、汽車停車位，不含共有部分，買方不得以共有部分未完成為由，拒絕辦理交屋。(三)系爭大樓地下一層之現場照片如北院卷第36頁原證7 所示，此照片顯示為地下一層如本院卷第199 頁紅色區域範圍內之照片，此照片顯示狀態確實是地下一層紅色區域起訴前某時之狀態。105 年10月15日系爭大樓管理委員會曾召開區權人會議，區權會議中，區權人仍以絕大多數投票決議，要將地下一層機車停車位之系爭紅色機車位區域改為非營利公共使用空間，區權人會議紀錄如本院卷第271 頁所示。被告於105 年7 月答辯時所提出系爭大樓地下一層之現場照片如本院卷第129 、130 頁被證11所示，此照片所顯示之範圍為本院卷第199 頁紅色區域內之範圍。系爭大樓地下一層為本院卷第199 頁紅色區域內之範圍。系爭大樓地下一層如本院卷第199 頁附圖所示之系爭黃色機車位，被告均有設置。目前地下一樓仍留有系爭黃色機車位，可供分配給住戶或原告使用。原告於105 年9 月中旬，曾進入系爭大樓地下一樓，發現至少有部分面積為機車停車位之畫線，其上停有汽車，照片如本院卷第212 頁原證23所示。(四)有關系爭原告主張法定空地疑慮有關事項之不爭執整理如下：1.系爭大樓一樓法定空地外圍，於完工時曾設立圍籬，其上植栽而於空間上成為全社區住戶使用之一樓公園空間。系爭大樓一樓法定空地空間與完工時相同照片如本院卷第217 至219 頁原證26所示。2.系爭買賣契約附件系爭社區一樓建築平面圖如本院卷第214 頁原證24所示。其中法定空地如本院卷第214 頁原證24黃色部分，即緊鄰系爭大樓之一樓基地之外簷約1 公尺，已由系爭大樓一樓買受人約定永久專用（下稱系爭一樓約定專用部分）。現況係於外圍圍起欄杆，而提供給一樓住戶做私人庭院使用，照片如本院卷第215 頁原證25正反面所示。該欄杆係由1 樓住戶於完工時所圍起。依建築法令，法定空地可約定專用。系爭大樓買受人包括原告均曾以系爭買賣契約分管約定書參（二）約定將系爭一樓約定專用部分約定由系爭大樓一樓住戶單獨永久管理使用（約定專用）。(五)一樓大廳室內裝潢依法應申請室內裝修許可始可施作。系爭大樓使用執照如本院卷第304 至309 頁被證15所示，其中本院卷第307 頁記載，地上一層梯廳空間裝修概要係列於使用執照之附件，其內顯示關於內部裝修業已通過主管機關查核，發給使用執照，本院卷第305 頁使用執照附表注意事項第七點，亦記載本案包含地下四層至屋突一層梯廳天花板內部裝修。一樓室內裝潢已取得消防許可。(六)系爭大樓103 年3 月6 日完工取得使用執照，之後，雙方曾有如下多回律師函、存證信函、電子郵件往來：1.103 年2 月14日起，被告陸續向系爭大樓建案之承購戶寄發可向台灣銀行或兆豐銀行辦理貸款對保之相關文件，亦曾函請原告依約於103 年3 月23日前完成銀行對保手續，原告未為完成；被告於103 年4 月23日再寄發「未足貸催款暨銀貸對保催辦通知書」，敦請原告儘速於103 年4 月28日前完成貸款銀行對保手續及於4 月30日前繳清期款與遲延利息，經原告收受之103 年4 月22日催辦通知書如本院卷第58頁被證1 所示。2.103 年5 月5 日原告代理人林思吟曾向被告發電子郵件，內載：因原告出國比賽，尚無法處理資金、對保等事宜，故希望延期至當年度9 月份再行辦理，林思吟寄發之電子郵件如本院卷第60頁被證2 所示。被告因體恤原告之國手身分，並維繫與客戶間關係，乃同意系爭買賣契約之對保、貸款等事項展延至103 年9 月再辦理。3.原告103 年11月間為台新國際商業銀行（以下簡稱台新銀行）之代言人，原告曾自行向台新銀行申請進行貸款評估，惟台新銀行評估後之核貸金額為5100萬元，不符原告之需求。原告乃要求被告以七年無息方式攤還等語。故被告嗣後協助原告另覓臺灣銀行、華南銀行以及兆豐銀行分別進行貸款評估，最後華南銀行、兆豐銀行分別提出6000萬元、6300萬元之核貸金額，然原告仍稱於此情況下，其尚分別有2794萬元、2494萬元之資金缺口，故仍未予進行銀行對保等相關事宜。4.104 年2 月15日，被告之管理部周韋伶對原告之代理人林思吟提出被告之貸款條件（補足銀行貸款成數不足部分），且希望原告不要解約，104 年2 月25日周韋伶電子郵件如本院卷第15 4 頁原證21所示。5.104 年5 月21日，被告曾寄發存證信函請求原告配合辦理銀行對保以及付清期款，否則視為有系爭買賣契約第18條第10項所列情事，必須於7 日付清銀行貸款之價金款項，信函、回證如本院卷第61至63頁被證3 所示，經原告收受。6.104 年5 月22日，原告之代理人林思吟即回函如本院卷第64頁被證4 ，經被告收受。內稱：係因國家打房政策成不可抗拒之因素、貸款成數限制以致所須貸差金額龐大，考量資金與負擔問題，才多次與被告協商，並非因個人因素違約，尚請被告體諒等語。7.104 年7 月8 日，原告代理人林思吟曾寄電子郵件予被告承辦人周韋伶，表示：「於民國100 年預售時購買，目前除了尚未過戶之外，所有自備款均已付清，房子屋況，在驗屋時只有驗收本戶，其他公共梯廳、大廳地下室、開放空間，均未完工，本人要求貴公司提供竣工圖，要實際確定本社區無二工施作，尚請貴公司協助」等語，如本院卷第155 頁原證22所示。8.104 年7 月16日，被告回應寄發存證信函，同意原告之貸款差額以其洽定銀行之貸款年限與利率分期繳予被告，而原告應配合辦理第二順位抵押權、徵提保證人，並於7 月27日前完成自洽銀行對保，否則視為有系爭買賣契約第18條第10項，將請原告於104 年7 月27日起7 日內付清銀行貸款餘款等語，信函、回證如本院卷第66至69頁被證5 所示，原告亦已收受。9.原告之代理人林思吟於104 年7 月20日又寄發三峽郵局第467號存證信函給被告，存證信函如本院卷第92至94頁原證11所示，並經被告收受。函內表明：原貸款差額問題，已經被告以104 年7 月16日函解決，但仍請被告解除原告購買人104 年7 月8 日提出之幾點問題的疑慮後，再行後續流程辦理才合理：『一、本人針對消防私設通道有疑慮，是否符合建築技術規則，請釐清。二、一樓法定空地作為住家私人庭院，是否依法申請合法使用。三、各樓層梯聽皆有裝潢修飾，裝飾梯廳是否依建築技術規則申請室內裝修，合法在案。四、地下室停車場規劃是否合法規』、『請被告明白買方之立場，房屋部分一切都沒有疑慮，再行安排後續對保流程』等語。10.原告後仍未辦理向銀行貸款對保等手續，亦未支付期款，被告於104 年9 月1 日再次以信函通知原告：完成銀行貸款對保之最後期限為104 年9 月30日，函中並提及：被告於104 年7 月16日專函通知辦理貸款後，原告未履行，竟又以公設事項有疑慮，需待解決才願對保，被告於104 年8 月19日派員說明後，仍提出類似議題，被告再次聲明本案均依法設計施工，望原告安心等語。信函、回證如本院卷第70至73頁被證6 、第95、96頁原證12（重複）所示，並經原告收受，逾本函此期限後，原告仍未辦理貸款。11.原告代理人林思吟於104 年9 月7 日函覆被告樹林柑園郵局第135 號存證信函如本院卷第97至99頁原證13所示，經被告收受。函內表明：「貴公司遲遲不願對我們的疑慮做出解答…」、『本人代表台端（買方）在此聲明：若此社區有二次施工有安全疑慮，…若社區無二次施工均依法施工，請貴公司提出相關證明之竣工圖和其他文件，讓購買人安心』、『並不是因個人財務困難，是因政府打房，銀行緊縮貸款』等語。12.104 年10月16日，被告再次函告原告，信函、回證如本院卷第74至77頁被證7 、本院卷第100 、101 頁原證14（重複）所示，經原告收受。函內記載略以：被告前函通知寬限原告於104年9 月30日前自洽銀行貸款對保相關事宜，若未完成，應於9月30日起七日內付清…，茲再依合約第18條第10項催告台端，請於今年10月20日起7 日內繳清『銀行貸款』期款，若不繳清，即視為違約，被告將依系爭買賣契約第25條第3 項逕行解除契約，並沒收買賣總價金15％金額作為違約金等語。原告收受並未依函旨辦理對保貸款。13.原告於104 年10月21日以三峽郵局第763 號存證信函寄發被告，由被告收受如本院卷第102 至104 頁原證15所示。函載：「貴公司…均未提到我們承購方所提出的問題，是否對保及交屋均在問題的關鍵上…並請貴公司於收函後三日內向我方說明以利後續事宜，並請貴公司勿再避開問題」。14.104 年11月6 日（筆錄誤載為11月16日，應予更正），被告又寄發存證信函予原告，表達單方解約之意思，並主張依系爭買賣契約第25條第3 項之規定，沒收買賣總價款之15% 即1890萬6000元（即買賣總價款1 億2604萬之15％），作為違約金，並請原告前來領回結算後之結餘款1794萬4000元及代收代付款56萬6000元，信函如本院卷第78至80頁被證8 、本院卷第105 至107 頁原證16（重複）所示，並經原告收受。15.原告於104 年12月2 日，認被告有系爭原告主張機車位缺失，違約及系爭原告主張違法疑慮，而於104 年12月2 日委託律師發函請求被告回復即補正瑕疵，並行使同時履行抗辯，經被告收受，該信函、回執如北院卷第37至39頁原證8 所示。內容為：系爭大樓有系爭原告主張機車位缺失，請被告於收受信函後10日內補正回復，將該地下一層樓為回復為機車停車位，否則將解除系爭買賣契約，並依民法第264 條規定聲明於回復前，拒絕完成過戶登記及貸款手續而為同時履行抗辯。16.被告104 年12月17日，曾以台北民權第946 號存證信函回復原告，如北院卷第40頁原證9 、本院卷第108 、109 頁原證17（重複）所示。內容被告仍重申：「多次催促後，乃不得不依約解約…解約後尚有結餘款1794萬4000元及代收代付款56萬6000元，請原告儘速至被告辦理相關程序後領回」等語。17.原告於104 年12月29日又發函給被告，表示解除系爭買賣契約，並請求於文到五日內返還已支付之期款共3741萬6000元，104 年12月29日沙鹿北勢郵局第152 號存證信函及其回條如北院卷第41、42頁原證10所示。(七)系爭大樓之代銷公司海悅廣告股份有限公司（下稱海悅公司）於代銷系爭大樓之各戶曾陸續向被告請領代銷服務費，海悅公司請領代銷服務費時所開立之請款明細表如本院卷第311 至316 頁，所開立之發票如本院卷第377 至380 被證19所示（下稱系爭請款明細、發票）。系爭請款明細、發票中所顯示被告支付海悅公司之系爭房地服務費明細及金額如本院卷第310 頁被告所整理之明細表所示（下爭系爭佣金明細表），其內顯示被告支付海悅公司系爭房地代銷服務費為1484萬7250元。(八)系爭買賣契約簽訂時有效之99年8 月16日之內政部內授中辦地字第000000000 號公告修正之「預售屋買賣契約書範本」如本院卷第184 至195 頁被證12所示。其中第25條「違約之處罰」載有：「…買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」。(九)起訴狀係於105 年5 月4 日送達被告（本院卷第32頁）。原告105 年7 月7 日準備書(二)狀於105 年7 月11日送達被告（郵局雙掛號回條如本院卷第151 頁原證18所示）。四本件經本院於106 年2 月13日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化爭點如下（見本院同上筆錄，本院並根據判決論述，刪除不必要之細項或調整其順序）：(一)原告主張：系爭大樓完工之後，有系爭原告主張機車位缺失、系爭原告主張違法疑慮，而各均屬可補正之不完全給付，原告已於104 年12月2 日催告被告補正，被告置之不理，其已依不完全給付法則準用給付遲延規定，於104 年12月29日發函給被告解除系爭買賣契約，並依民法第259 條規定，請求被告返還原告已繳納之價金、預繳費用共3741萬6000元，及自103 年4月4 日起（最後價金期款繳納日即被告最後受領日之翌日起算）至清償日止之按法定利率計算之利息，是否有理由？1.被告抗辯：原告經被告通知後，違約未辦妥金融機構貸款以支付系爭買賣契約餘款，陷於給付遲延，經其催告後仍拒絕而未辦妥，其已依系爭買賣契約第18條第10項、第25條第3 項規定，向原告為解除契約之意思表示，原告自無從於其後，再就已解除之系爭買賣契約，再主張解除，是否可採？原告於被告解約前，是否有陷於遲延？原告主張：因系爭大樓有系爭原告主張機車位缺失之不完全給付、系爭原告主張違法疑慮，其已行使同時履行抗辯，而得解免遲延責任，被告解除不合法而無效，是否有據？原告主張：其未能辦妥貸款支付剩餘價金，係因政府打房，央行調整房貸成數而屬不可歸責，被告不得解約，是否有據？2.原告解約是否合法？被告所為解約是否已生解除系爭買賣契約之效力？系爭大樓客觀上是否有系爭原告主張機車位缺失、系爭原告主張違法疑慮？被告有無不完全給付？原告解約時，被告是否處於未於催告期限內補正缺失之狀態？(二)原告主張：系爭大樓完工之後，有系爭原告主張機車位缺失、系爭原告主張違法疑慮，而屬可補正之不完全給付，原告已於104 年12月2 日催告被告補正，被告置之不理，其得依不完全給付法則準用給付遲延規定，於104 年12月29日發函給被告解除系爭買賣契約，使系爭買賣契約溯及失效，被告受領之價金、預繳費用共3741萬6000元之利益已無法律上原因，其得依民法第179 條不當得利法則，請求被告返還，並自起訴狀繕本送達翌日至清償日止之按法定利率計算之利息，是否有理由？1.原告解約是否合法（同(一)部分爭點）？2.原告自受領時起算利息，是否有據？(三)原告主張：被告違約而使系爭買賣契約有系爭原告主張機車位缺失，原告發現後請求回復原狀，被告卻毫無誠意解決，也不加理會，顯然於簽立系爭買賣契約之時即已意圖將地下停車位規劃為機車停車位以外使用，而向原告謊稱：全部均將規劃為機車停車位供社區使用，施用詐術詐欺原告，原告因而陷於錯誤簽約，其已以民事準備(二)狀之繕本送達於被告之時即105 年7 月11日送達被告撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，使系爭買賣契約溯及失效，被告受領之價金、預繳費用共3741萬6000元之利益已無法律上原因，其得依民法第179 條不當得利法則，請求被告返還，並自民事準備(二)狀之繕本送達翌日起至清償日止之按法定利率計算之利息，是否有理由？1.被告銷售時，有無故意施用何詐術？2.原告撤銷意思表示，是否逾越除斥期間？3.系爭大樓客觀上有無系爭原告主張機車位缺失、系爭原告主張違法疑慮？(四)原告主張：若本院認被告解約有效，系爭買賣契約亦屬溯及失效，然被告所扣抵之違約金過高，法院得加以酌減，其得依民法第259 條第2 款規定，請求被告將可能所受之短收利息442.92萬加上管銷費用之餘額返還原告，並加計原告期款最後繳納日即被告最後受領日翌日起至清償日止之按法定利率計算之利息，是否有理由？1.被告所扣抵之違約金是否過高？2.對於餘額，被告受領後於實際上退還清償前，是否均應附加利息返還？
五茲分別論述如下：(一)原告主張：系爭大樓完工之後，有系爭原告主張機車位缺失、系爭原告主張違法疑慮，原告已於104 年12月2 日催告被告補正，被告置之不理，其已依不完全給付法則準用給付遲延規定，於104 年12月29日發函給被告解除系爭買賣契約，並依民法第259 條規定，請求被告返還原告已繳納之價金、預繳費用共3741萬6000元，即自103 年4 月4 日起（最後價金期款繳納日即被告最後受領日之翌日起算）至清償日止之按法定利率計算之利息，並無理由。1.被告抗辯：原告經被告通知後，違約未辦妥金融機構貸款以支付系爭買賣契約餘款，陷於給付遲延，經其催告後仍拒絕而未辦妥，其已依系爭買賣契約第18條第10項、第25條第3 項規定，向原告為解除契約之意思表示，原告自無從於其後，再就已解除之系爭買賣契約，再主張解除，應屬可採。系爭大樓並無系爭原告主張機車位缺失、系爭原告主張違法疑慮之不完全給付，原告無同時履行抗辯權，不得解免遲延責任。(1)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。申言之，物之瑕疵擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則所謂瑕疵，除由契約預定效用之認定，自應一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。同理，若買受人以出賣人提出之買賣標的物之品質，有不合契約約定之品質，而構成不完全給付時，自亦應本於相同標準審查。(2)次按系爭買賣契約第10條第6 項約定：本大樓之建照執照，若嗣後主管機關要求變更設計，如僅涉及共有部分之變更，而不影響本大樓原約定之主建物及附屬建物者，賣方有變更設計權且得不通知買方逕行辦理變更設計，買方不得異議。如變更設計，致影響本大樓特定房屋之主建物或附屬建物，而不能達契約預定之目的者，僅該特定房屋之購買戶得主張解約，請求返還已付之價金；如汽車停車空間變更，但不影響車位停車功能者，買方亦不得異議；致影響停車位之停車功能，僅特定停車之購買者得主張解除車位部分之買賣關係，請求返還已付車位之價款（見不爭執事項(二)11.）。由此以觀，兩造已明確約定，有關系爭大樓之公共設施共有部分完工後，縱使有與系爭買賣契約訂立時不同之設計或規格不符，除非影響特定專用部分買受人之使用，而無法達成特定專用部分買受人買受之契約預定效用（以本案買賣專用部分為住宅，當然是指對於做為住宅使用應有之便利性、安全性效用），系爭買賣契約均不會將之視為瑕疵或不符合契約本旨之給付。此乃因公共設施非如專用部分，一定直接影響住宅買受人之使用，即公共設施之設計、規格變動，並不影響個別專用部分買受人之住宅使用便利性、安全性等功能。若僅有購買公共設施共用部分所有權應有部分之系爭大樓各住戶，執功能、構造上與其所購專用部分作為住宅使用無礙之公共設施或共用部分缺失，拒絕給付價金或辦理交屋，不僅與購買住宅供居住使用之契約目的相違，更顯與履行契約義務之誠信原則有違。故本條將與買受人買受之專用部分作為住宅使用之功能、構造上無涉之公共設施缺失，排除於買受人得主張物之瑕疵、不完全給付範疇，自與誠信原則相契合，而屬有效。故系爭買賣契約第15條第2 項亦規定：本條款所稱「交屋」，係指本約標示之房屋、汽車停車位，不含共有部分，買方不得以共有部分未完成為由，拒絕辦理交屋等情，當亦應本此意旨為解釋，於買受人主張「無關其買受部分之住宅功能範疇內」，買受人不得拒絕辦理交屋（如此解釋自與誠信原則相符）。原告主張：此條款為定型化契約，顯失公平云云，並無依據。是系爭大樓公共設施共用部分有無缺失，該缺失於系爭買賣契約中，是否應評價為物之瑕疵或未依債務本旨所為之不完全給付，自應以該所謂缺失狀況，對於原告所買受之系爭房地作為住宅使用而言，有無影響其居住便利性、安全性等功能加以判斷。(3)經查，依系爭買賣契約附件5 系爭大樓住戶之分管約定書約定可知，系爭紅色、黃色機車位均相同須交予系爭大樓管理委員會管理，差別在於系爭黃色機車位是必須依系爭買賣契約附件5 分配給各住戶使用，系爭紅色機車位則是依照系爭買賣契約附件4 ，由系爭大樓管理委員會調配運用，不強制分配，甚至可在法令允許範圍內，由被告協助變更為汽車停車位使用（見不爭執事項(二)4.所示）。由此以觀，與原告買受系爭房地作為住宅使用之便利性有關之機車停車位，顯然僅有依系爭買賣契約必須強制分配予各住戶之系爭黃色機車位。只要系爭黃色機車位有完整依約設置，原告即一定可以受分配機車停車位使用，而滿足其依系爭買賣契約應取得之住宅便利性。而系爭黃色機車位，被告均有設置，且目前地下一樓仍留有系爭黃色機車位，可供分配給住戶或原告使用，為兩造所不爭執（見不爭執事項(三)所示）。則不論系爭紅色機車位所在，被告或其後系爭大樓管理委員是否如原告所主張二工變更作為汽車停車位使用，均不影響原告所購買專用部分之居住便利性，且機車停車位改為汽車停車位，基本上均為停車位之功能，對於居住安全性，亦無任何影響，依兩造系爭買賣契約上開約定意旨，顯均不得指為系爭房地之瑕疵或不完全給付甚明。原告將之指文系爭原告主張機車位缺失云云，對照系爭買賣契約約定，應屬無據。(4)次查，系爭大樓一樓之法定空地緊鄰系爭大樓之一樓基地之外簷約1 公尺，已由系爭社區一樓買受人約定永久專用，系爭大樓買受人包括原告均曾以系爭買賣契約分管約定書參（二）約定將系爭一樓約定專用部分約定由系爭大樓一樓住戶戶單獨永久管理使用，為兩造所不爭（見不爭執事項(四)2.所示）。故該約定專用部分，現況係由各該約定專用之住戶於外圍圍起欄杆，而提供給系爭大樓一樓住戶做私人庭院使用（同見不爭執事項(四)2.所示）。由此以觀，原告所購買之系爭房地，依系爭買賣契約本來即不得使用系爭大樓一樓約定專用部分，則系爭大樓一樓約定專用部分，即便遭各該住戶違法以欄杆圍住，原告無從利用，本來即屬系爭買賣契約專用約定所必然，於原告依系爭買賣契約所購系爭房地之住宅使用功能顯亦無損，已難指為瑕疵或給付不完全。甚者，專用部分外圍之欄杆，既然為約定專用部分住戶所設置，亦與被告無涉，更難指為被告有何可歸責事由之不完全給付行為，彰彰明甚。又系爭大樓一樓法定空地外圍，於完工時曾設立圍籬，並於其上植栽，而於空間上成為全社區住戶使用之一樓公園空間（見不爭執事項(四)1.所示），且有系爭大樓一樓法定空地空間與完工時相同照片（見本院卷第217 至219 頁所示）在卷可稽，顯然有提升系爭大樓住戶入住後之居住品質之功能，應可認定。原告亦未指摘該設置有何影響系爭房地住宅功能，僅指稱：該法定空地違法未開放公眾使用，且違法設置圍籬有礙消防救災云云。然查，該法定空地直接位於系爭大樓一樓入出口處，若開放公眾使用，顯然將導致系爭大樓住戶居住之寧靜遭打擾，並不利於系爭房地供作居住使用，被告將之設置圍籬與系爭大樓外道路、人行道區隔，對系爭房地而言，顯然有利無害，何以得指為瑕疵、不完全給付，已屬費解。且若圍籬設置，是否真如原告所指屬於違法設置已為被告否認，而有爭議，即便為真，也不過依系爭買賣契約約定被告本來該提供之圍籬將遭建管單位拆除，回復成系爭買賣契約本來之原貌而已，於原告所購買之系爭房地而言，顯然並無何契約經濟利益損失可言。此外，由系爭大樓一樓法定空地空間照片（見本院卷第217 至219 頁所示）可知，被告雖設置圍籬，但已設置可開啟之系爭大樓社區大門，可供人車進出，且該植栽花園之設計，由圍籬外之道路、人行道觀察，為一開闊之空間，並不會阻擋消防雲梯車等設備使用，顯然於消防救災並無任何影響，原告任意指為有安全疑慮，亦難理解。要之，原告將上情均指為系爭原告主張法定空地疑慮，要無所據，甚為明確。(5)再者，系爭大樓使用執照已明確記載，地上一層梯廳空間裝修概要係列於使用執照之附件，其內顯示關於內部裝修業已通過主管機關查核，發給使用執照，甚至記載系爭大樓建案使用執照核發範圍包含地下四層至屋突一層梯廳天花板內部裝修，且一樓大廳室內裝潢已取得消防許可（見不爭執事項(五)所示）。由此顯見，系爭大樓建造時，早已取得系爭大樓各樓層梯廳裝潢之許可，並無原告所指系爭原告主張共用大廳裝潢疑慮甚明。且原告亦未指出共用大廳裝潢有何物理上不能使用或安全疑慮，任意指為瑕疵、給付不完全，顯難採信。且使用執照之核發，必須經建管工務行政機關，審查建築物起造者有無依照建築許可為建造行為為審查，始能核發，建管單位既已認為系爭大樓得合法使用，並發給使用執照，自已能認系爭大樓之建築，應已符合建築許可內容。原告竟主張：有使用執照不代表建造時有申請云云，顯然悖於常識，毫不足取。(6)系爭大樓依系爭買賣契約債之本旨，並無系爭原告主張機車位缺失、系爭原告主張違法疑慮，已論述如上，原告自無得本於此而就其對被告之價金給付義務享有同時履行抗辯權甚明。(7)甚者，因契約互負債務者，他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264 條第2 項定有明文。此乃因雙務契約當事人之一方，雖得因他方當事人不履行其債務，而拒絕自己債務之履行，然若他方當事人已經為一部分債務之履行，所餘至微，而自己仍藉口拒絕債務之履行，則依其情形，顯有違背誠實及信用之方法。故此之所謂「他方當事人已為部分之給付」，非僅指一部之給付而言，於瑕疵給付，亦有其適用，故他方當事人所為之給付，其瑕疵非重要，依其情形，如一方拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，亦不得拒絕自己之給付（最高法院76年度台上字第2506號判決參照）。經查，系爭買賣契約房地總價金為1 億2604萬元，原告僅給付3741萬6000元，而拒絕其餘高達8863餘萬元之價金給付（見不爭執事項(一)所示）。原告所主張之系爭原告主張機車位缺失、系爭原告主張違法疑慮，其發生處所均為系爭大樓之公共設施共用部分，而原告因系爭買賣契約約定之公設比例為28.64 ％，相當價金僅3609萬7856元（同見不爭執事項(一)）。對照以觀，原告主張同時履行抗辯拒絕給付之價金顯然超過其所主張之缺失所在部分價金甚鉅，於誠信原則已難謂無違。甚者，其所主張之系爭原告主張機車位缺失、系爭原告主張違法疑慮，即便屬實，顯然均未明顯、立即影響系爭房地之使用、安全。且原告於系爭大樓完工後，被告通知辦理貸款給付價金長達一年時間，均未對被告主張任何系爭原告主張機車位缺失、系爭原告主張違法疑慮，僅一再要求被告寬限貸款給付價金期限，被告多次應允後（見不爭執事項(六)1.至6.所示），方才藉故提出系爭原告主張機車位缺失、系爭原告主張違法疑慮以拒絕給付價金，企圖脫免價金遲延責任（見不爭執事項(六)9.所示），再再均顯任意違背兩造有關系爭買賣契約履行之信賴，而與誠信原則相違，自不能認可發生同時履行抗辯之效力。原告主張：其未能辦妥貸款支付剩餘價金，係因政府打房，央行調整房貸成數而屬不可歸責，被告不得解約，要屬無據。(1)按債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務( 給付不能、給付遲延或不完全給付) 而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院29年上字第1139號判例、82年度台上字第267 號判決參照）。是被告對於原告遲延給付價金，只需證明原告依系爭買賣契約給付價金之債之關係存在及於清償期原告並未給付即可，原告若主張遲延不可歸責，自應對不可歸責事由，負舉證責任。(2)經查，系爭買賣契約第18條第10項約定：買方若未能依照本約規定辦妥一切貸款手續，其應付予賣方貸款之全部金額或貸款不足額部分之金額，應於賣方向稅捐機關辦理申報移轉土地現值及房屋契稅、稅籍移轉前，依照賣方通知之繳納期限內，以現金或即期支票，壹次付清前述貸款金額或貸款不足額部分之金額」（見不爭執事項(二)8.所示）。原告於系爭大樓完工後，經被告通知始終均未能足額辦理房屋貸款支付系爭買賣契約餘款價金，被告乃依系爭買賣契約第18條第10項於104 年7 月16日，通知原告：同意原告之貸款差額以其洽定銀行之貸款年限與利率分期繳予被告，而原告應配合辦理第二順位抵押權、徵提保證人，並於7 月27日前完成自洽銀行對保，否則視為有系爭買賣契約第18條第10項，請原告於104 年7 月27日起7 日內付清銀行貸款餘款等語（見不爭執事項(六)8.所示），顯然已定相當期限催告原告履行支付系爭買賣契約餘款之債務，而可認原告就貸款支付系爭買賣契約餘款價金之債務清償期已經屆至。原告隨即發函拒絕（見不爭執事項(六)9.所示），且無任何正當理由（其無同時履行抗辯權已詳論斷如上(一)1.所載），自已陷於遲延。(3)原告對其遲延未能辦妥貸款支付剩餘價金之原因，雖又主張：係因政府打房，央行調整房貸成數而屬不可歸責云云。然查，姑不論政府打房，調整房貸成數之法令變更風險，本屬交易上應給付價金之原告應負擔之交易一般性風險，已無由以此解免債務不履行之責任。甚者，104 年7 月16日，被告對於原告未能辦妥貸款支付剩餘價金之情況，曾寄發存證信函，同意原告之貸款差額以其洽定銀行之貸款年限與利率分期繳予被告等情（見不爭執事項(六)8.所示）。由此以觀，即便政府打房，貸款成數調整，顯然均已無從成為原告無法給付剩餘價金之理由，蓋被告已同意不論原告洽貸之金融機構貸款成數若干，被告均願意接受按照該金融機構貸款成數、清償期數同一條件，處理系爭買賣契約價金餘款問題。原告對此於104 年7 月20日給予被告之存證信函亦明確表明：原貸款差額問題，已經被告以104 年7 月16日函解決等語（見不爭執事項(六)9.所示）。由此可知，原告早於被告最後催告前，早已不再受制於金融機構貸款成數問題，反之，可向任一金融機構申貸，支付剩餘買賣價金，並無原告所謂：因政府打房，央行調整房貸成數，導致貸款成數不足，無從支付系爭買賣契約餘款問題。除此之外，原告並未能再舉證證明，其嗣未向金融機構辦理貸款，並依被告同意之優惠條件分期給付買賣價金，有何不可歸責之事由，則其空言主張：因不可歸責事由而遲延云云，自無可信。末查，系爭買賣契約第25條第3 項明文約定：「買方違反『付款條件』、『貸款約定』、『貸款撥付』或本約其他規定者，於賣方書面通知期限內仍未履行者，則視為買方違約，賣方得逕行解除本約，並收回本買賣房屋、汽車停車位及土地另行出售」（見不爭執事項(二)9.所示）。原告於被告104 年7 月16日同意優惠之價金支付條件並催告貸款支付系爭買賣契約餘款價金時，拒絕辦理，而陷於遲延，已論斷如上(2)所述。其後，被告乃又於104 年9 月1 日、104 年10月16日兩次以信函定期催告原告履行向金融機構申貸給付餘款價金或直接以現金支付餘款價金（見不爭執事項(六)10.12.所示），原告收受後，逾期無不可歸責原因仍未辦理，被告乃依系爭買賣契約第25條第3 項規定，發函解除系爭買賣契約（見不爭執事項(六)14.所示），自屬有據。故系爭買賣契約已因被告合法解除而溯及失其效力，彰彰甚明。2.原告於被告解除後，又再表示解約並不合法。經查，原告雖主張被告有不完全給付之情形，其已經催告被告補正，被告拒絕補正，其已於104 年12月29日發函給被告表示解除系爭買賣契約，且卷查原告確實曾發函為此表示（見不爭執事項(六)17.所示）。然姑不論原告主張被告有不完全給付等情，要屬無據，已論斷如上。即便屬實，被告早已於原告104 年12月29日發函解除系爭買賣契約以前，已合法解除系爭買賣契約，則原告自無由再對已經被告合法解除之系爭買賣契約，再為有效之解除行為，甚為灼然。原告所為系爭買賣契約解除之意思表示，既然並非合法而無效，則原列爭點2.無論如何論斷，於結論無涉，當不必再申論。3.綜上小結，系爭買賣契約已因原告給付價金遲延而經被告合法解除，原告無從於其後，再主張被告不完全給付而解除，則原告以：被告提供之系爭大樓有系爭原告主張機車位缺失、系爭原告主張違法疑慮，經其請求補正遭拒絕後，發函解除，並依民法第259 條規定，請求被告返還原告已繳納之價金、預繳費用共3741萬6000元，即自最後價金期款繳納日即被告最後受領日之翌日起算至清償日止之按法定利率計算之利息，並無依據，不能准許。(二)系爭買賣契約已因原告給付價金遲延而經被告合法解除，原告無從於其後，再主張被告不完全給付而解除，而使系爭買賣契約溯及失效，已詳論如上(一)所示。則原告主張：系爭買賣契約已經其依不完全給付法則準用給付遲延規定，於104 年12月29日發函給被告解除系爭買賣契約，使系爭買賣契約溯及失效，被告受領之價金、預繳費用共3741萬6000元之利益已無法律上原因，其得依民法第179 條不當得利法則，其得請求被告返還，並自起訴狀繕本送達翌日至清償日止之按法定利率計算之利息，同屬無據，不能准許。則原列爭點(二)其下細項爭點，自亦不必詳論。(三)原告主張：被告違約而使系爭買賣契約有系爭原告主張機車位缺失，原告發現後請求回復原狀，被告卻毫無誠意解決，也不加理會，顯然於簽立系爭買賣契約之時即已意圖將地下停車位規劃為機車停車位以外使用，而向原告謊稱：全部均將規劃為機車停車位供社區使用，施用詐術詐欺原告，原告因而陷於錯誤簽約，其已以民事準備(二)狀之繕本送達於被告之時即105 年7 月11日撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，使系爭買賣契約溯及失效，被告受領之價金、預繳費用共3741萬6000元之利益已無法律上原因，其得依民法第179 條不當得利法則，請求被告返還，並自民事準備(二)狀之繕本送達翌日起至清償日止之按法定利率計算之利息，並無理由。1.原告並未舉證證明：被告銷售時，有故意施用詐術之行為。按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371 號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。由是可知，所謂詐欺行為，必行為人主觀上有欲陷相對人於錯誤之故意，始足當之。申言之，行為人對於陷表意人於錯誤之不實事項，不但主觀上須有所認知，且有以此不實事項陷表意人於錯誤之意欲，始可謂為詐欺行為。若行為人對表意人所指之不實事項，事前先無主觀認識，縱客觀事實與行為人對表意人所為之表示確有不符，亦難謂其有何詐術行為可言。原告主張：被告於簽立系爭買賣契約之時即意圖將系爭紅色機車位規劃為機車停車位以外使用，而向原告謊稱：全部均將規劃為機車停車位供社區使用，施用積極詐術詐欺原告等情，為被告所否認，則原告自應就被告於簽訂契約時，確早有更改之意圖，隱而仍為相反之宣示等情，負積極之舉證責任。經查，原告對此僅以：其發現系爭原告主張機車位缺失後，曾請求回復原狀，被告卻毫無誠意解決，也不加理會，據以推論被告於簽訂系爭買賣契約早有更改意圖云云。然查，即便真如原告所主張：原告發現系爭紅色機車位更改為汽車停車位後，被告仍不依其反應修改，亦只不過顯示被告係在原告所指違約後（此為依原告指訴之假設語氣，實則對原告並無違約可言，已詳論如上），經催告仍不願依約履行之事後心理狀態而已，要難憑此即推論被告簽訂系爭買賣契約時，即有不將系爭紅色機車位規劃為機車停車位使用之想法。況且，依被告於105 年7 月答辯時所提出系爭大樓地下一層之現場照片如本院卷第129 、130 頁被證11所示（見不爭執事項(三)所示），系爭紅色機車位所在區域，至少已於105 年7 月間回復為機車停車位使用，顯無原告所主張：經其反應仍不回復原狀之情。甚者，105年10月15日系爭大樓管理委員會曾召開區權人會議，區權會議中，區權人仍以絕大多數投票決議，要將地下一層機車停車位之系爭紅色機車位區域改為非營利公共使用空間（見不爭執事項(三)所示）。由此以觀，被告一再辯稱：係因系爭大樓住戶不太需要機車停車位，所以才依約應系爭大樓管理委員會要求，修改為汽車停車位提供予系爭大樓住戶使用，當屬信而有徵。是則，被告係於系爭大樓依原先建築許可，規劃系爭紅色機車位完工後，方才經系爭大樓住戶要求，對系爭紅色機車位為修改，顯無原告所指：被告於簽訂系爭買賣契約，當無任何將系爭紅色機車位修改規劃之意思，彰彰甚明。2.此外，原告復未能舉證證明：被告確於簽訂系爭買賣契約，即已具備詐欺之意圖或故意，則其主張：被告施用詐術詐欺，其因而陷於錯誤簽約，得撤銷系爭買賣契約意思表示，使系爭買賣契約溯及失效，而依民法第179 條不當得利法則，其得請求被告返還已繳納價金、費用，並法定遲延利息，自亦屬無理，不能准許。則原列爭點(三)2.3.無論如何認定，與結論無涉，亦無須深究。(四)原告主張：被告解約有效，系爭買賣契約亦屬溯及失效，其仍得依民法第259 條第2 款規定，請求被告將原告已繳納之價金、費用其中1851萬元，加計原告期款最後繳納日之翌日即103年4 月4 日至104 年12月2 日止之按法定利率計算之利息，應屬有理，逾此範圍請求，應屬無據，不能准許。1.原告並未舉證證明：被告所扣抵之違約金過高，不得請求酌減。被告因原告遲延給付價金解除契約，應得依約沒收買賣總價款之15％即1890萬6000元，以為違約金。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決、93年度台上字第909 號判決參照）。且違約金，依民法第250 條第2 項推定為違約時之損害賠償預定額，為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間於事前預為約定，而其所約定之額數，如並未經債務人舉證證明與實際損害顯相懸殊者，法院自無得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減之理（另參最高法院19年上字第1554號判例意旨）。經查，系爭買賣契約第25條第3 項已明文約定：買方違約，賣方逕行解除本約後，尚得請求買方依本約買賣總價款15％計算之金額，由賣方沒收作為違約金（見不爭執事項(二)9.所示）。是被告因原告遲延給付價金而於104 年11月16日，表達單方解約之意思，並主張依系爭買賣契約第25條第3 項之規定，沒收買賣總價款之15％即1890萬6000元（即買賣總價款1 億2604萬之15％），作為違約金，並請原告前來領回已繳納款項餘款1851萬（見不爭執事項(六)14.所示），要與系爭買賣契約約定並無不合。原告雖以：系爭買賣契約約定違約金過高云云。然其並未提出任何證據，用以證明兩造約定之違約金額數，如何與實際損害顯相懸殊，本院自無得以當事人實際上所受損失為標準，予以酌減。反之，由被告所提出之海悅公司出具之系爭請款明細、發票，反可顯示被告支付海悅公司系爭房地代銷服務費已高達1484萬7250元（見不爭執事項(七)所示），此等費用，因原告遲延給付經被告解除系爭買賣契約後，顯然將成為被告無可回復之損害。再加上原告自承其未能給付餘款，將使被告未能及時取得現金使用，受有相當於原告遲延至今超過一年之短收利息442.92萬元（見本院卷第372 頁原告言詞辯論意旨狀五之論述）。顯然，被告因原告遲延而解約，所受損害金額，大致上與依系爭買賣契約約定比例計算之違約金1890萬6000元，並無明顯懸殊之差距，原告主張過高，請求酌減，並無足採。原告又謂：系爭買賣契約為定型化契約，約定之違約金比例，顯失公平云云。然查，系爭買賣契約簽訂時有效之99年8 月16日之內政部內授中辦地字第000000000 號公告修正之「預售屋買賣契約書範本」，對於買方違約之違約金，亦訂為房地總價之15％（見不爭執事項(八)所示）。是兩造所約定之違約金計算比例，縱係本於被告單方制訂之契約條款所為，顯然並未超過主管機關對於定型化契約之規制範圍，原告指為顯失公平，然並未提出任何參考資料或證據以實其說，自難採信。2.對於餘額1851萬元，被告應於最後受領日翌日103 年4 月4 日起至最後通知原告領回日即104 年12月2 日，按法定利率5 ％附加利息返還。按契約解除時，當事人之一方受領之給付為金錢者，依民法第259 條第2 款之規定，當然應附加自受領時起之利息償還他方，並非須經他方之催告始發生附加利息之義務。且此項利息之支付，為回復原狀之方法，非因返還價金遲延而發生，自不待返還請求權人催告，即應計付（最高法院71年度台上字第1494號判決、72年台上字第4365號判例參照）。經查，系爭買賣契約已因被告合法解除而溯及失效，則兩造依民法第259 條規定，應互負回復原狀義務。則原告自得依民法第259 條第2 款規定，請求被告將應退還之已繳納價金、費用，即扣除被告得沒收之違約金後之餘款1851萬元，自原告交付系爭買賣契約工程期款即買賣價金最後一次繳納日期103 年4月3 日之翌日即103 年4 月4 日起，加計利息返還之。次按，債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。在債權人遲延中，債務人無須支付利息，民法第234 條、第238 條定有明文。是於解除契約回復原狀而應依民法第259 條第2 款附加受領時起利息償還義務之債務人，於債權人陷於受領遲延時，自亦不必再依民法第259 條第2 款規定，繼續計付回復原狀之利息，甚為明確。又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235 條亦有明文。又所謂給付兼需債權人之行為者，乃指債權人於受領行為以外，兼需為協力之其他事實或法律行為，債務人始克完成其給付之情形（最高法院92年度台上字第1065號判決參照）。又債權人之協力事實或法律行為，除依契約明文約定外，非不得依誠信原則，參酌社會一般經驗以為判斷。在一般金錢債務，債務人固然係以向債權人出示金錢以為提出之方法，然金錢債務金額甚鉅時，社會觀念上通常均係以債權人提供受領之金融帳戶，或相約前往一定處所當面交付票據或現金方式為之。不能約定一定處所時，依民法第314 條清償地之規定，固然原則上係由債務人前往債權人住所負償，然此亦需債權人預先表示同意債務人前往，始得順遂。故於債權人並未表達同意債務人前往或提供金融帳戶以供金錢債務履行之用時，當可認債權人未能履行其應協力之行為，此時，債務人尤其設有開放之營業所之法人債務人，通知金錢債權之債權人，前往債務人營業所領取金錢者，應可認以準備給付之事情，通知債權人，以代提出金錢之提出，而生提出之效力。經查，被告扣除違約金後，應退還原告之金錢高達1851萬元，若加計自受領時起利息，其數更鉅，是依一般社會通念，常需為債權人之原告提出金融帳戶，或表達願由被告前往住所出示現金、票據以為債務履行。然原告並未於被告於103 年11月6日函知可領回1851萬元時（見不爭執事項(六)14.所示），提供任何接受金錢之金融帳戶，或表達同意被告前往原告住所給付，則為公開發行公司之被告，於104 年12月2 日再通知原告，請其前往被告營業所領取，衡諸首開說明，自應認有對需債權人協力之給付，以準備給付之事情為通知，而生提出給付之效力。原告雖主張：被告非不能以匯票寄送原告方式提出給付，不能僅以通知原告領取，認被告未依債之本旨提出給付云云。然本案應退還款項甚鉅，以郵務寄送匯票，風險甚大，顯非依誠信原則，可認屬履行本案金錢債務而為提出給付之適當方法，甚為明確。職是，原告於被告104 年12月2 日以準備給付通知後，至今仍未表達欲受領或領取之意思，自已陷於受領遲延，則依民法第238 條，被告只需就應退還原告金額1851萬元，加計法定利率5％ 計算之利息至104 年12月2 日為止。六從而，原告主張：被告解約有效，系爭買賣契約亦屬溯及失效，其仍得依民法第259 條第2 款規定，請求被告將原告已繳納之價金、費用其中1851萬元，加計原告期款最後繳納日之翌日即103 年4 月4 日至104 年12月2 日止之按法定利率5 ％計算之利息，應屬有理由，逾此範圍請求，應屬無據，不能准許；另原告依不完全給付解約法律關係、不當得利法律關係、詐欺撤銷系爭買賣契約法律關係請求被告退還已支付價金、費用3741萬6000元加計利息部分，亦無所據，均應予駁回。七又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。八本件本訴之判決基礎均已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併予敘明。九據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
民事第三庭法官王沛雷
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
書記官陳琬婷
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